Co warto wiedzieć, decydując się na zakup nieruchomości we Włoszech pod najem krótkoterminowy (B&B)

Zakup nieruchomości we Włoszech z myślą o prowadzeniu krótkoterminowego wynajmu, czyli tzw. „bed & breakfast” (B&B), cieszy się rosnącą popularnością. Czarujące widoki, turystyczna atrakcyjność i bogata kultura regionów Włoch przyciągają nie tylko podróżnych, ale i inwestorów. Jednak, aby zakup nieruchomości pod B&B był sukcesem, warto wziąć pod uwagę kilka ważnych kwestii, od wymagań dotyczących obiektów mieszkalnych po przepisy lokalne, które mogą ograniczać działalność najmu.

1. Standardy nieruchomości dla B&B

Zgodnie z włoskimi przepisami, B&B różni się od standardowego wynajmu krótkoterminowego pod kilkoma względami. Przede wszystkim, nieruchomość musi spełniać specyficzne warunki, które zależą od regionu. Jednakże, ogólne wytyczne obejmują:

1. Przeznaczenie nieruchomości: Włoskie przepisy wymagają, aby nieruchomość przeznaczona na działalność B&B była wykorzystywana przede wszystkim jako mieszkalna.
2. Warunki higieniczne i sanitarno-epidemiologiczne: Zasady higieny są restrykcyjne – B&B musi posiadać odpowiednie łazienki, udogodnienia sanitarne, dostęp do kuchni lub miejsce na serwowanie śniadań.
3. Liczba pokoi: Standardowy B&B nie może mieć zbyt wielu pokoi; najczęściej ograniczenia wynoszą do 3-4 pokoi, choć dokładna liczba może się różnić w zależności od regionu.
4. Bezpieczeństwo i dostosowanie do przepisów przeciwpożarowych: Wymagane są również odpowiednie środki bezpieczeństwa, takie jak gaśnice, a w niektórych przypadkach także wyjścia ewakuacyjne.
   Przy zakupie nieruchomości warto zwrócić uwagę na te aspekty, a także skonsultować się z lokalnymi specjalistami od nieruchomości lub doradcą prawnym, aby upewnić się, że wybrane miejsce spełnia wymagania B&B.

2. Lokalizacje i regiony przyjazne dla B&B

We Włoszech każda gmina ma prawo wprowadzać własne zasady dotyczące wynajmu krótkoterminowego, dlatego niektóre miejsca są bardziej przyjazne dla inwestorów zainteresowanych działalnością B&B niż inne.

1. Toskania: Toskania, szczególnie region Chianti i okolice Florencji, jest idealna dla turystów poszukujących autentycznego włoskiego doświadczenia. Mimo że w niektórych częściach Toskanii obowiązują restrykcje dotyczące liczby nowych licencji, region jest otwarty na B&B i krótkoterminowe najmy.
2. Jezioro Como i Jezioro Garda: Te regiony są jednymi z najczęściej odwiedzanych przez zagranicznych turystów. Istnieje tu jednak większe nasycenie tego typu ofert, dlatego warto postawić na wyjątkowy obiekt lub luksusowe udogodnienia, które wyróżnią nieruchomość.
3. Sycylia i Sardynia: Te wyspy są popularne zarówno wśród turystów europejskich, jak i pozaeuropejskich. Wyspy oferują większą elastyczność niż niektóre obszary kontynentalne Włoch, a dodatkowo mają mniej rygorystyczne przepisy dotyczące licencji na B&B.

3. Regiony z ograniczeniami dla wynajmu krótkoterminowego

Niektóre popularne regiony turystyczne Włoch, jak np. Wenecja, Florencja i części Rzymu, wprowadziły ograniczenia dla nowych licencji wynajmu krótkoterminowego. Główne powody to nadmierny rozwój turystyki i rosnące ceny mieszkań dla lokalnych mieszkańców.

1. Wenecja: Z racji dużej liczby turystów w Wenecji wprowadzono limity dla wynajmujących krótkoterminowo, a nowe licencje są wydawane sporadycznie. Dla osób poszukujących inwestycji w Wenecji konieczne będzie uzyskanie licencji na działalność B&B, co może być trudne z uwagi na ograniczenia i procedury regulacyjne.
2. Florencja: Władze miejskie wdrożyły limity dla wynajmu w historycznym centrum miasta, aby chronić mieszkańców i lokalne środowisko. W obrębie Starego Miasta uzyskanie nowej licencji jest niemal niemożliwe, a dla niektórych dzielnic istnieją okresowe ograniczenia.
3. Rzym: Rzym, jako stolica, również boryka się z przeciążeniem turystycznym. Wiele dzielnic Rzymu – szczególnie tych historycznych – wymaga specjalnych zezwoleń na wynajem krótkoterminowy, a liczba licencji jest limitowana.
4. Dolomity – w wybranych miejscach w Dolomitach licencje na B&B nie są wydawane z tych samych powodów jak wyżej, czyli przeciążenie turystyczne.

4. Proces rejestracji i opodatkowanie B&B we Włoszech

Zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości pod B&B, warto poznać proces rejestracji oraz zasady opodatkowania dochodów z wynajmu krótkoterminowego we Włoszech.

1. Rejestracja działalności: Działalność B&B należy zarejestrować we właściwym urzędzie gminy, uzyskać numer podatkowy oraz licencję turystyczną.
2. Opodatkowanie: Dochód z wynajmu B&B jest opodatkowany, a inwestorzy muszą zadbać o odpowiednie rozliczenia podatkowe. Przeważnie obowiązuje stały podatek od dochodów, a w niektórych regionach obowiązuje także lokalny podatek turystyczny.
3. Ubezpieczenie: Prowadzenie B&B, szczególnie w przypadku wynajmu zagranicznym gościom, wiąże się z obowiązkiem wykupienia ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.

5. Zarządzanie i marketing – klucz do sukcesu

Samo posiadanie nieruchomości pod wynajem to dopiero początek. Sukces działalności B&B we Włoszech zależy również od efektywnego zarządzania i marketingu.

1. Profesjonalne zdjęcia i obecność online: Włoski rynek najmu krótkoterminowego jest konkurencyjny, dlatego konieczne jest przygotowanie profesjonalnych zdjęć i opisów. Obecność na platformach takich jak Airbnb, Booking.com, a także na włoskich portalach turystycznych, znacząco zwiększa szansę na pozyskanie gości.
2. Oferowanie autentycznego doświadczenia: Włosi przywiązują dużą wagę do lokalnych tradycji i stylu życia, dlatego warto dostosować ofertę do oczekiwań turystów, oferując np. tradycyjne włoskie śniadania czy współpracując z lokalnymi przewodnikami i restauracjami.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości we Włoszech pod wynajem krótkoterminowy może być doskonałą inwestycją, szczególnie w popularnych turystycznie regionach. Ważne jest jednak, aby być świadomym lokalnych regulacji i wymogów oraz przygotować się na formalności związane z rejestracją działalności i zarządzaniem nieruchomością. Przestrzeganie przepisów, znajomość regionu oraz sprawne zarządzanie to kluczowe elementy, które pomogą osiągnąć sukces w branży B&B we Włoszech.

Jeśli zaczynasz swoją przygodę z nieruchomościami we Włoszech dowiedz się od czego zacząć

Potrzebujesz wsparcia w znalezieniu i zakupie odpowiedniej nieruchomości – skontaktuj się z nami tel. +48 888 777 483