Remont nieruchomości we Włoszech to nie tylko kwestia estetyki i nowego wystroju – to także proces prawny, administracyjny i techniczny, który wymaga odpowiedniego przygotowania. Każda ingerencja w budynek, nawet pozornie drobna, podlega określonym przepisom i wymaga dopasowania do włoskiego prawa budowlanego (Testo Unico dell’Edilizia).

Dlatego zanim rozpoczniesz prace, warto zrozumieć, jakie pozwolenia będą potrzebne, jak wygląda proces zgłoszenia robót, jakie obowiązki spoczywają na właścicielu, a także jak uniknąć typowych błędów przy współpracy z lokalnymi wykonawcami. W tym artykule przedstawiamy kluczowe zasady, które pomogą Ci bezpiecznie i skutecznie przygotować się do remontu nieruchomości we Włoszech – zgodnie z obowiązującymi przepisami, lokalną praktyką i zdrowym rozsądkiem.

1) Kluczowe pojęcia i kwalifikacja robót

• We włoskim Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) roboty dzielą się m.in. na:
• manutenzione ordinaria (zwykłe utrzymanie np. malowanie),
• manutenzione straordinaria (prace większe, zwykle bez ingerencji w konstrukcję),
• restauro/risanamento conservativo (konserwacja),
• ristrutturazione edilizia (przebudowa).

Od kwalifikacji zależy potrzebny tytuł prawny (CILA/SCIA/Permesso di Costruire).

2) Jakie pozwolenie jest potrzebne?

• Edilizia libera (drobnica utrzymaniowa): często bez tytułu (sprawdź wykaz gminy).
• CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata): niekonstrukcyjne zmiany układu funkcjonalnego lokalu, instalacje, wykończenia „ponad zwykłe utrzymanie”.
• SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività): prace istotniejsze, ale bez zwiększenia kubatury.
• Permesso di Costruire: rozbudowy/zmiany objętości, istotne przekształcenia.

Katalog tytułów, ich zakres i tryby wynikają z DPR 380/2001 (z aktualizacjami do 2024/2025). Lokalne regulaminy mogą doprecyzowywać.

3) Nieruchomości zabytkowe i tereny chronione

Jeśli obiekt podlega ochronie konserwatorskiej lub leży na terenie objętym ochroną krajobrazową, przed CILA/SCIA/PdC konieczna jest autorizzazione paesaggistica od właściwej Soprintendenzy. To odrębny, uprzedni akt – nie można go uzyskać „po fakcie”; zwykle ważny 5 lat.

4) Bezpieczeństwo na budowie (obowiązki inwestora)

Jeśli na placu robót występuje więcej niż jedna firma (nawet nie jednocześnie), inwestor wyznacza Coordinatore per la Sicurezza i sporządza się PSC – Piano di Sicurezza e Coordinamento; to wynika z D.Lgs. 81/2008. Wykonawca prowadzi własny POS. Sankcje za zaniechania spoczywają również na zleceniodawcy.

5) Kondominium: zgody wspólnoty

Prace ingerujące w części wspólne (elewacje, dach, piony instalacyjne) lub stanowiące „innowacje” wymagają uchwały według art. 1120 i 1136 k.c. (zwykle większość obecnych + 2/3 udziałów). Niezachowanie trybu może skutkować unieważnieniem uchwały/sporem sądowym.

6) Wybór wykonawców i weryfikacje formalne

• DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva): poproś o aktualny DURC każdej firmy; potwierdza zgodność rozliczeń z INPS/INAIL/Cassa Edile — standard rynkowy przy pracach budowlanych (także prywatnych).
• Umowa + capitolato: szczegółuj zakres, materiały, terminy, procedurę zmian (varianti), odpowiedzialność za utylizację odpadów poremontowych.
• Nadzór techniczny (Direzione Lavori – architekt/geometra/inżynier): odpowiada za zgodność z projektem i tytułem budowlanym.

7) Ewidencja i dokumenty techniczne

Przy pracach zmieniających układ/parametry lokalu architekt/geometra sporządza rysunki i aktualizuje planimetria oraz dane w catasto (visura catastale). Zmiany użytkowania mogą wymagać osobnej procedury (mutamento d’uso według DPR 380/2001).

8) Zakończenie robót i „agibilità”

Po robotach, które tego wymagają, składa się SCA/SCAGI – Segnalazione Certificata di Agibilità (zwykle w 15 dni od zakończenia prac wykończeniowych). Brak zgłoszenia może skutkować sankcją administracyjną.

9) APE – świadectwo energetyczne

APE jest obowiązkowe przy sprzedaży/najmie oraz po „ristrutturacjach ważnych” (gdy remont dotyczy >25% przegród) i w innych sytuacjach wskazanych w D.Lgs. 192/2005. W 2025 r. trwają aktualizacje wymagań minimalnych; APE jest ważne 10 lat (o ile nie zmieni się charakterystyka energetyczna).

10) Ulgi podatkowe na 2025 (zarys)

Ramy zachęt są corocznie korygowane. W 2025 r. Bonus Ristrutturazioni zasadniczo przewiduje 50% odliczenia dla pierwszego domu (do 96 000 € na lokal; rozliczane w 10 ratach), a dla pozostałych przypadków 36%; istnieją też ścieżki dla Eco-/Sismabonus z odmiennymi warunkami i stawkami. Zawsze weryfikuj aktualną Guida Agenzia delle Entrate i warunki (w tym wymagane zgłoszenia i płatności „bonifico parlante”).

Checklista przed startem (praktyczna)

• Due diligence techniczno-prawna: tytuł własności, zgodność stanu faktycznego z ewidencją (visura/planimetria), ewentualne ograniczenia (vincoli, paesaggistica).
• Kwalifikacja robót i tytuł budowlany: CILA / SCIA / PdC (projekt + oświadczenia).
• Kondominium: uchwała, jeśli dotyczy części wspólnych/innowacji.
• Bezpieczeństwo: wyznaczenie koordynatora i PSC, gdy działa >1 firma.
• Wykonawca: DURC, referencje, polisy OC; umowa i capitolato.
• Odpady i logistyka: odpowiedzialność za wywóz/utylizację, strefa dostaw, godziny hałasu (regulaminy gmin/condominio).
• Po zakończeniu: SCA/SCAGI (jeśli wymagane), aktualizacja catastale i APE.
• Ulgi: sprawdź najnowszą Guida AdE (warunki, limity, terminy).

Najczęstsze ryzyka i jak ich uniknąć

• Remont bez właściwego tytułu → ryzyko nakazu przywrócenia stanu poprzedniego/sankcji. (Sprawdź kwalifikację robót z technikiem.)
• Brak zgody wspólnoty przy ingerencji w części wspólne → spór/konieczność demontażu.
• Brak koordynacji BHP przy wielu firmach → odpowiedzialność także po stronie inwestora.
• Nieuzyskanie agibilità/niezłożenie SCA → grzywny, problem przy sprzedaży/najmie.
• Nieprawidłowe udokumentowanie wydatków → utrata prawa do odliczeń. (Postępuj zgodnie z wytycznymi AdE).

Podsumowanie

Remont we Włoszech to projekt prawny i techniczny jednocześnie. Dla osób nie znających włoskiego prawa może być nielada wyzwaniem. Zacznij od kwalifikacji robót i doboru właściwego tytułu (CILA/SCIA/PdC), sprawdź ochronę konserwatorską/krajobrazową, ustal zgody kondominium, zadbaj o BHP (koordynator + PSC), wybierz wykonawcę z DURC, a na finiszu pamiętaj o SCA (agibilità) i APE. Jeżeli chcesz korzystać z ulg, trzymaj się bieżących wytycznych Agenzia delle Entrate. To minimalizuje ryzyko i przyspiesza finalizację.

A jeśli szukasz sprawdzonego wykonawcy robót remontowych koniecznie skontaktuj się z Casa4U – posiadamy wszystkie niezbędne zezwolenia i doświadczenie.

Źródła:

https://www.ingenio-web.it/articoli/d-p-r-380-2001-testo-unico-edilizia-art-3-l-definizioni-degli-interventi-edilizi/
https://biblus.acca.it/download/dpr-380-2001-testo-unico-edilizia/
https://www.pedago.it/blog/psc-contenuto-obbligo-redazione.htm
https://www.foroeuropeo.it/
https://www.unionconsulting.it/coordinatore-della-sicurezza-in-cantiere-chi-e-e-quali-funzioni-svolge/
własne doświadczenia

Please follow and like us: